Ипотека + материнский капитал: ответы на самые распространенные вопросы

85,5% нижегородцев планируют купить недвижимость в ипотеку. Более 20% рассчитывают в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал. Такие результаты показало исследование, которое в начале года провел Райффайзенбанк. Редакция ННмама решила выяснить, как оформить такую ипотеку? Какие документы необходимо предоставить? Как долго Пенсионный Фонд перечисляет деньги? Ответить на эти и другие вопросы нам помогли эксперты из Райффайзенбанка.

Стартовый капитал

Материнский капитал сегодня составляет 639 431,83 рублей . Все эти средства или часть сертификата семья может направить на покрытие первоначального взноса при оформлении ипотеки. Такая возможность закреплена в условиях большинства ипотечных программ.

Минимальный размер первоначального взноса, в среднем по стране — 15% от суммы кредита. Это значит, что, используя только материнский капитал, можно приобрести квартиру стоимостью около 3 500 000 рублей. Если стоимость объекта выше, или часть материнского капитала уже израсходована, то недостающую сумму можно добавить из собственных средств.

С помощью материнского капитала можно не только покрыть первоначальный взнос, но и совершить частичное или полное досрочное погашение по действующему ипотечному кредиту. При этом не нужно ждать, когда ребенку исполнится три года. Направить средства семейного капитала на ипотеку можно сразу после оформления сертификата.

Первый шаг

Оформление ипотеки всегда начинается с согласования заявки на выдачу кредита. В крупных банках этот процесс автоматизирован: не требует посещения отделения и занимает пару дней. Все документы, необходимые для одобрения кредита, можно загрузить через личный кабинет ипотечного заемщика на официальном сайте банка или, если вам комфортнее сразу общаться с ипотечным менеджером, можно сразу обратиться в банк.

Полезно знать:
Процесс согласования заявки будет максимально простым, если у вас есть подтвержденная учетная запись на портале «Госуслуги».

Как рассказали нам в Райффайзенбанке, после согласования у вас есть 90 дней на поиск подходящей недвижимости. В течение этого времени будет действовать предложение банка в части суммы, ставки и срока вашего кредита. Такие условия действуют в большинстве банков.

Согласование и оценка объекта

Еще один важный этап при оформлении ипотеки — проверка объекта. Это, кстати, защищает от многих рисков, особенно если вы покупаете жилье на вторичном рынке.

Например, если квартира или дом участвовали в приватизации, банк запрашивает расширенную выписку из домовой книги, чтобы определить всех, кто был прописан там на момент приватизации. Это позволяет установить иных собственников продаваемого объекта о которых не сказал продавец.

Кроме проверки документов проводится оценка технического состояния недвижимости. Эту процедуру могут выполнять только специализированные оценочные компании. Проведение экспертизы и составление отчета обойдется вам в 2000-3500 рублей.

Если вы планируете купить квартиру на первичном рынке — в новостройке — проводить оценку не нужно. В этом случае важно убедиться, что дом входит в список одобренных банком объектов.

Полезно знать:
Банк проверяет объект – это снижает различные риски, но не исключает полностью. Например, если квартира или дом достались продавцу по наследству, финансовая организация не сможет проверить есть ли иные наследники-претенденты на эту недвижимость. Защитить себя от такого риска позволяет страхование титула, которое входит в комплексную программу страхования.

Подписание договора

В день проведения сделки покупатель подписывает два основных договора:
- купли-продажи/договор долевого участия/договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве;
- кредитный. В нем, в частности, прописана обязанность заемщика в течение 6 месяцев обратиться в Пенсионный Фонд РФ с заявлением на перевод средств материнского капитала в банк.

Полный перечень документов для обращения в Пенсионный фонд РФ можно посмотреть на официальном сайте по ссылке.

Страхование

В день сделки заключается и договор комплексного страхования: жизни, недвижимости, титула (защита права собственности). Финальная стоимость страховки зависит от ряда факторов: от выбранной страховой компании, а также от пола заемщика (тариф для мужчин, как правило, несколько выше, чем для женщин), суммы кредита, типа жилья (строящееся или готовое) и т.п.  

У большинства банков есть широкий список партнеров в части страхования. При этом вы можете предложить свой вариант. Если выбранная вами страховая соответствует ключевым требованиям отрасли, договор страхования можно будет заключить с ней.

К слову, Вы можете отказаться от страхования жизни и титула, оставив только страхование риска гибели (уничтожения), утраты или повреждения предмета залога (недвижимости). Но, скорее всего, это повлияет на размер ставки по кредиту. Также стоит помнить, что страхование — это финансовая защита на случай непредвиденных ситуаций, что особенно актуально при таком длительном кредитовании, как ипотечное.

Регистрация сделки

После подписания документации в банке покупатель и продавец/представитель застройщика вместе обращаются в МФЦ для регистрации сделки в Росреестре. К этому моменту вам нужно будет оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности — до 2000 рублей.

Обращение в Пенсионный фонд РФ

Заявление о распоряжении материнским капиталом можно подать в одно из территориальных представительств Пенсионного фонда РФ или через «Личный кабинет гражданина» на официальном сайте Фонда.

К слову, сделать это стоит как можно раньше. Процесс проверки документов и перечисление средств занимает не менее 1,5 месяцев. А если есть замечания, срок может увеличиться до 3 месяцев. Все это время сумма вашего кредита будет больше, а ежемесячный платеж выше.

Рассмотрим на примере:
Квартира стоит 2?800 000 рублей.
Первоначальный взнос=материнский капитал — 466 617 рублей.
Ставка по кредиту — 9%.
Срок — 20 лет.
До тех пор, пока деньги из Пенсионного фонда не поступят в банк, сумма кредита будет составлять 2?800?000 рублей, а ежемесячный платеж — 25?230,11 рублей. После поступления средств долг уменьшится примерно до 2 333 300 руб. (с учетом уже внесенных платежей). А сумма ежемесячного платежа сократится до 21?024,79 рублей.

Для продавца ипотечная сделка с материнским капиталом не несет никаких сложностей в получении денег. Сумма по договору купли-продажи поступает на его счет после регистрации в Росреестре. Обычно этот процесс занимает 5-10 дней.

ВАЖНО!
Вкладывая материнский капитал в ипотеку, вы берете на себя обязательство оформить недвижимость в общую долевую собственность всех членов семьи. Это нужно будет сделать сразу после окончания выплат по кредиту.

Резюме

• Оформить ипотеку, используя в качестве первоначально взноса материнский капитал, можно.
• Направить средства семейного капитала на ипотеку можно сразу после оформления сертификата. 
• Использовать можно как всю сумму, так и часть.
• Пенсионный фонд РФ перечисляет деньги в банк в течение 1,5-3 месяцев.
• Недвижимость, приобретенная с помощью материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи.